Verkopen: vrij van bijzondere lasten en beperkingen

 Verkopen: vrij van bijzondere lasten en beperkingen

Op grond van de wet (artikel 7:15 lid 1 BW) is een verkoper verplicht een verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen. In het arrest Bos/Smeenk van de Hoge Raad uit 2004 kan worden opgemaakt dat daaronder ook verstaan  worden de lasten en beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke regelgeving. De vraag die na dit arrest onbeantwoord, of in ieder geval onduidelijk bleef, was welke lasten en beperkingen dan ‘bijzonder’ zijn.

 

De Hoge Raad geeft dit aan in zijn arrest van 30 januari 2015. Hij stelt dat van een ‘bijzondere publiekrechtelijke last of beperking’ slechts sprake is indien de publiekrechtelijke last of beperking haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Dit betekent dat lasten en beperkingen die voortvloeien uit bestemmingsplannen, beleidsregels en andere ‘algemene regelgeving’ niet onder artikel 7:15 BW vallen.

Met andere woorden: besluiten van de overheid die  met betrekking tot de zaak specifiek tot de verkoper (of zijn rechtsvoorganger) zijn gericht zijn bijzonder en andere besluiten, die wel op de zaak betrekking hebben, maar een algemene strekking hebben zijn niet bijzonder. Rechtvaardiging voor dit onderscheid is kennelijk dat deze eerste categorie besluiten van de overheid op grond van de Algemene wet bestuursrecht specifiek worden medegedeeld aan een rechthebbende, zoals de eigenaar (verkoper), en die daarvan dus op de hoogte wordt geacht, terwijl dit niet het geval is bij de tweede categorie besluiten. Deze algemene regelgeving is voor een koper op dezelfde wijze kenbaar als voor een verkoper.

 

De wettelijke bepaling van artikel 7:15 BW geldt overigens alleen, indien verkoper en koper hiervan niet zijn afgeweken in de overeenkomst. De bepaling is namelijk van regelend recht en dan is het partijen toegestaan van deze bepaling af te wijken.