PACHTBEEINDIGING

PACHTBEEINDIGING

PACHTBEEINDIGING

 

Tot september 2007 kon de verpachter de pacht beëindigen als de pachter 65 jaar werd. Door de motie-Slob is die bepaling uit de wet geschrapt. Leeftijdsdiscriminatie was het argument. Men kan zich de vraag stellen waarom verplicht pensioen geen leeftijdsdiscriminatie is en pachtbeëindiging bij 65 jaar wel, maar dergelijke bespiegelingen leiden tot niets. De motie-Slob is aangenomen en de wetswijziging is een feit.

 

Sommige verpachters betreuren deze wetswijziging. Voor de verpachter is de wetswijziging van september 2007 echter niet alleen maar kommer en kwel. Zo kan de verpachter landbouwgrond nu onder meer zonder pachtersbescherming (geliberaliseerde pacht) eindeloos steeds voor een periode van maximaal zes jaar verpachten en de pacht met pachtersbescherming (reguliere pacht) beëindigen als de pachter geen landbouwbedrijf exploiteert. Dit laatste is een nieuw instrument voor de verpachter en is misschien wel beter dan de oude beëindigingsmogelijkheid bij 65 jaar.

 

Wat zijn de voordelen van deze nieuwe regeling? De pachtbeëindiging is nu niet meer afhankelijk van de leeftijd van de pachter, hoewel die nog wel een rol speelt. De verpachter kan de pacht nu ook beëindigen als de pachter bijvoorbeeld 30 jaar oud is en geen landbouwbedrijf exploiteert.

 

Wat zijn nu de criteria voor de beoordeling of sprake is van een landbouwbedrijf? In de toelichting op de wet zijn aanknopingspunten genoemd. De rechtspraak heeft op basis van deze aanknopingspunten een viertal gezichtspunten geformuleerd. Deze zijn:

  • de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten
  • de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
  • het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
  • de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft,

een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

 

Per geval beoordeelt de pachtkamer of sprake is van een landbouwbedrijf. Daarbij lijken de individuele gezichtspunten afzonderlijk niet altijd een goede graadmeter te zijn. Het gaat om de combinatie van de factoren. Zo kan de exploitatie van 15 ha. in het ene geval wel een landbouwbedrijf zijn en in het andere niet.

 

De pachtkamer kijkt naar de geschiedenis van de pachter. Zo kan het zijn dat een boerenzoon die het landbouwbedrijf van zijn vader van 15 ha. overneemt en daarnaast parttime werkt, wel een landbouwbedrijf exploiteert en een pachter die geen landbouwbedrijf van zijn vader heeft overgenomen, maar fulltime buiten de landbouw werkt en 15 ha. gaat exploiteren, geen landbouwbedrijf exploiteert[1].

 

Een veehouder met – naar huidige maatstaven – weinig melkkoeien (17 melkkoeien, 1 fokstier, 8 stuks jongvee) en een gering areaal (11 ha.), had geen uitbreidingsmogelijkheden en investeerde nauwelijks. Hij maakte nauwelijks winst, maar leefde eenvoudig en kon toch van deze activiteiten leven. De tijd leek hier stil te hebben gestaan. Of speelde het moment van de uitspraak een rol (kersttijd)? De pachtkamer oordeelde dat hier wel sprake was van een landbouwbedrijf en liet de pachtovereenkomst in stand[2].

 

Doorslaggevend kan zijn dat geen winst wordt gemaakt en er geen perspectief voor winst is. Een pachter die 25 ha. exploiteerde met daarnaast een paardenhouderij, maakte al jaren geen winst. Er was geen zicht op toekomstige winst. De pachter werkte wel fulltime op zijn bedrijf en had fors geïnvesteerd in een agrarisch gebouw dat zijn eigendom was. Het gebrek aan winst en winstkansen werd hem fataal. De pachtkamer ontbond de pachtovereenkomst.

 

Leeftijd speelt, zoals gezegd, een rol. Dat was in de zaak Geertsema / Koeckhoven zo, maar ook in de pachtzaak over de ontpoldering van de Hedwigepolder[3].

 

Dit zijn enkele voorbeelden uit de rechtspraak. Veel zaken komen niet zo ver en worden geschikt. De praktijk leert dat de verpachter goede mogelijkheden heeft om de pacht te beëindigen als de pachter geen echt landbouwbedrijf exploiteert. Veel pachters kiezen voortijdig eieren voor hun geld, bijvoorbeeld door nog één of twee jaar gratis gebruik af te spreken in ruil voor een pachtbeëindigingsovereenkomst.

 

Is deze ontwikkeling nadelig voor de pachters? Dat is maar de vraag. De vergaande bescherming van de pachter is nooit bedoeld voor personen die geen echt landbouwbedrijf exploiteren. Dat land moet niet “geblokkeerd” blijven. De landbouw (en daarmee pachters) heeft er belang bij dat land beschikbaar komt voor echte landbouwbedrijven. Grond is schaars. Minder relevant is of de verpachter de vrije grond na ontbinding van de pacht verkoopt of opnieuw in gebruik geeft (reguliere pacht, erfpacht of geliberaliseerde pacht). Het bedrijf van de verkrijger groeit. Door de groei van deze landbouwbedrijven werken zij efficiënter en goedkoper. Zo ontstaat een win-winsituatie voor zowel de nieuwe grondgebruiker als de eigenaar. Vanwege de betere verdiencapaciteit van de nieuwe exploitant kan de eigenaar een hogere (liberale erf-)pachtprijs afspreken of de vrije verkoopprijs realiseren. Al met al lijkt de pachtrechtwijziging een verbetering.

 

[1] Pachtkamer gerechtshof Arnhem, 15 januari 2013, Agrarisch Recht, 2013 nummer 5715, Geertsema / Koeckhoven.

[2] Hof Arnhem, 24 december 2013, Agrarisch Recht 2014, nr. 5768.

[3] Pachtkamer kanton Middelburg, 24 april 2015, zaaknummer 3352053/14-5096.