Pacht of huur?

Onlangs heeft het Hof Arnhem in een arrest van 21 oktober 2014 nog eens bevestigd dat hobbyboerende pachters per 1 september 2007 geen pachters meer zijn, maar huurders.

 

Ondernemers geven in de praktijk regelmatig agrarische grond of gebouwen uit onder bijvoorbeeld de noemer “huurovereenkomst” of “gebruiksrecht”, terwijl in werkelijkheid sprake is van een pachtovereenkomst. Dit kan grote gevolgen hebben: de ingebruikgeving kan door totaal andere regelgeving worden beheerst dan altijd door de partijen zelf is gedacht.

 

Uit de uitspraak van het Hof Arnhem blijkt dat zelfs de grondkamer, de Centrale Grondkamer en de pachtkamer fouten kunnen maken in de juiste kwalificatie van de ingebruikgeving. Wat was er aan de hand?

 

Verpachter had aan de pachter een boerderij in gebruik gegeven. De ingebruikgeving was door de pachtkamer van het Hof Arnhem in 2001 schriftelijk vastgelegd als pachtovereenkomst.

 

Jaren later (in 2007) had verpachter de grondkamer verzocht om op grond van het pachtrecht de hoogst toelaatbare pachtprijs vast te stellen. De grondkamer had de pachtprijs vervolgens in 2009 bepaald op € 12.133,- per jaar. In hogere instantie heeft de Centrale Grondkamer deze pachtprijs bevestigd.

 

Pachter vond de nieuwe prijs te hoog en betaalde die niet. Verpachter heeft toen bij de pachtkamer van de rechtbank betaling gevorderd van de achterstallige pachtprijzen.

 

Wat gebeurde er: na jaren procederen over de pachtprijs, heeft de pachtkamer van het Hof Arnhem uiteindelijk geoordeeld dat van een pachtovereenkomst in het geheel geen sprake was. Partijen hadden namelijk nooit beoogd dat “pachter” de in gebruik gegeven percelen voor bedrijfsmatige landbouw zou gebruiken. Het nieuwe pachtrecht stelt de eis dat de landbouw bedrijfsmatig moet worden uitgeoefend. Hobbyboerende “pachters” zijn per 1 september 2007 geen pachters, maar huurders. Dit had grote gevolgen, alleen al omdat voor de berekening van de pachtprijs wezenlijk andere normen gelden dan bij de verhoging van de huurprijs van woonruimte.

 

Het bijzondere aan het verhaal is dat deze kwalificatie van de overeenkomst niet alleen door partijen was gemist. Zelfs de grondkamer, de Centrale Grondkamer en de pachtkamer te Zwolle kwalificeerden de ingebruikgeving ten onrechte als pacht.

 

Kortom, deze uitspraak leert ons dat het goed opletten is welke regelgeving op de ingebruikgeving van een boerderij van toepassing is: niet het “naampje” en de gekozen bewoordingen zijn beslissend, maar wat partijen werkelijk hebben afgesproken.